Inversiones Inmobiliarias. Real Estate.

Las inversiones inmobiliarias mantienen una participación relativa relevante dentro del total de inversiones alternativas, por delante incluso de los propios Hedge Funds.

Vamos a desarrollar el desde el concepto de inversiones inmobiliarias a real estate, sus características y los sistemas de inversión a través de REITs Y SOCIMIs. Por último, el valor que aporta a una cartera de inversión este tipo de inversiones.

El término real estate proviene del inglés y se traduce comúnmente como bienes raíces o bienes inmuebles. Se refiere a todo lo relacionado con propiedades que no pueden moverse físicamente, como terrenos, edificios, casas, locales comerciales, etc.

Pero va más allá de la simple propiedad: también abarca el sector inmobiliario en general, incluyendo actividades como la compra, venta, alquiler, gestión y desarrollo de propiedades. Dentro del real estate se suelen distinguir varias categorías:

• Residencial: viviendas, apartamentos, terrenos sin construir.

  
  

• Comercial: oficinas, tiendas, hoteles, centros comerciales.

  
  

• Industrial: fábricas, almacenes, parques logísticos.

  
  

• Tierra: terrenos sin desarrollar o con potencial de urbanización.

El real estate permite generar ingresos a través del alquiler o la revalorización de los activos.

La inversión en inmuebles genera una corriente estable de rentas provenientes de alquileres que, dependiendo de la tasa de ocupación y el nivel de rentas de inmueble, no deja de ser relativamente alta.

Mientras, cuenta como hándicap general la falta de liquidez de la inversión, ya que, aunque tenga el potencial de generar cash flows provenientes de las rentas, sin embargo, no tiene posible venta inmediata en caso de necesidad, ni siquiera con mermas valorativas. Solo la excepción de vehículos cotizados, como veremos después, permite salvar esta dificultad.

La creación de valor en este tipo de inversiones puede venir del mantenimiento, mejora y realquileres de las propiedades.

La rentabilidad de este tipo de inversiones, en el caso de ser directas, puede estar desde el 6-8% en el caso de alquileres, hasta doble dígito incluso + 15% en el caso de operaciones con oportunidades en enajenaciones.

Las oportunidades de participar en el mercado inmobiliario son varias:

Ø  Tanto en capital como en deuda.

Ø  Doméstico o internacional.

Ø  Residencial o comercial.

Ø  Privado o cotizado.

Ø  Índices.

Y las opciones de participación en rentabilidades puede venir desde posiciones core o patrimonialistas, que participan de las rentas y de las revalorizaciones, hasta aquellas estrategias de valor añadido y oportunistas que buscan compras con descuento para vender a precios más elevados.

Ya son populares también los vehículos cotizados a través de REIT’s, que de forma sencilla permiten participar de manera indirecta en un pool de inmuebles con la ventaja de la liquidez, en el que se incluye la participación en algunos casos de la deuda asociada o concedida para este tipo de inversiones a través de los mortgage-REITs.

Este tipo de inversiones a través de capital o acciones de compra directa mantienen condiciones fiscales ventajosas que benefician directamente a estas sociedades y de las que participan los inversores a través de la obligación que tienen de reparto de dividendos de al menos el 90%.

Otra opción es a través de ETFs que se valoran y revalorizan con la agrupación de activos subyacentes cotizados.

También existe la posibilidad de participar a través de opciones y futuros sobre índices.

Estilos de inversión.

Según hemos visto, podemos ver tres tipos básicos de inversión:

·        Core que busca participar de la rentabilidad de estas inversiones a través de el retorno de las rentas de alquileres. La volatilidad suele ser baja.

·        Valued-Added o valor añadido que encuentra el retorno por la apreciación del activo que mejoran aportándole valor con reformas, cambios de inquilinos o usos, etc. La volatilidad es moderada.

·        Oportunista que obtiene el retorno de la apreciación de los activos invirtiendo con margen de seguridad o precios de compra bajos o en fases primeras del proceso inmobiliario, como pueden ser la promoción. Presentan elevado ratio de rentabilidad-riesgo.

Factores de diferenciación.

Podemos clasificar y diferenciar las inversiones inmobiliarias en función de varios factores como pueden ser:

Ø  Tipo de uso de la propiedad, ya sea por ejemplo oficina o retail.

Ø  Fase del ciclo de vida, ya sean nuevas o en desarrollo.

Ø  Grados de ocupación.

Ø  Tipos de rotación o frecuencia de estos activos.

Ø  Grados de apalancamiento.

Métricas de valoración.

En el caso de tener que hacer valoraciones de las inversiones en inmuebles es habitual la formulación del Cap Rate. Es la abreviatura de Capitalization Rate o tasa de capitalización y la entendemos como una métrica clave en el mundo inmobiliario para evaluar la rentabilidad de una propiedad en alquiler.

El Cap Rate indica qué porcentaje del valor de una propiedad se recupera anualmente a través de los ingresos netos por alquiler. Es decir, te dice cuánto gana un inversor cada año, en proporción al precio de compra del inmueble. Su fórmula:

                              Cap Rate = NOI/Valor de la propiedad.

Donde:

• NOI (Net Operating Income): ingresos anuales por alquiler menos gastos operativos (mantenimiento, seguros, impuestos, etc.).

  
  

• Valor de la propiedad: precio de compra o valor de mercado.

  
  

El NOI se calcula como Rentas anuales – Gastos operativos y mantenimiento. Y el resultado de este Cap Rate nos permite tener una valoración o estimación del retorno esperado. Además, nos permite:

• Comparar oportunidades de inversión.

  
  

• Evaluar el riesgo: en general, mayor Cap Rate implica mayor rentabilidad, pero también mayor riesgo.

  
  

• Estimar el tiempo de recuperación de la inversión. Es la inversa del cap rate y se asimila a un valor como el PER de activos financieros como las acciones.

  
  

Otra de las métricas habituales utilizadas son la tasa interna de rentabilidad o TIR, múltiplos de Cash-in frente a cash-out, descuento de flujos, etc…

REITs y SOCIMIs.

La inversión en inmobiliario a través de los Real Estate Investment Trust es una forma sencilla, práctica y accesible que ha ido creciendo en relevancia a nivel global en los últimos años. Son vehículos de inversión cotizados, que permiten captar las rentas de los inmuebles en los que están invertidos estos REITs.

Esta globalización de las inversiones inmobiliarias a través de REITs ha permitido que el número de empresas dedicadas a este tipo de inversiones y negocios haya crecido en los últimos años, con niveles relevantes de participación de inversores y capitalización.

Es EE.UU. con casi el 50% quien mantiene un peso más relevante en este tipo de inversiones donde Asia ha despuntado en los últimos años con pesos relativos de hasta 33%. El de Europa y resto sería de un 16%.

Entre las características relevantes de este vehículo de inversión alternativa destacaríamos:

Ø  Transparencia.

Ø  Apalancamiento.

Ø  Liquidez.

Siempre teniendo en cuenta que debe ser tenido en cuenta como negocio con orientación a largo plazo en el que la rentabilidad se manifestará anualmente a través de la distribución de dividendos.

Un REIT es una sociedad que posee, gestiona o financia bienes inmuebles generadores de ingresos, como centros comerciales, oficinas, hospitales, hoteles o viviendas. Estas sociedades cotizan en bolsa.

Los ingresos provienen del alquiler de los inmuebles o de intereses hipotecarios, de los dividendos que están obligados a repartir un alto porcentaje (normalmente el 90 %) de sus beneficios entre los accionistas. Además cuentan con la ventaja de poder invertir con poco capital y diversificar tu exposición al sector inmobiliario. Tipos de REITs

1. Equity REITs: poseen y gestionan propiedades físicas.

2. Mortgage REITs: invierten en hipotecas y préstamos inmobiliarios.

3. REITs híbridos: combinan ambos modelos.

   
   
   
   

Podemos referir que los REITs aparentemente volátiles en comparación con las inversiones directas y privadas, no lo son en realidad, pues en el largo plazo podemos contrastar que el movimiento tendencial es similar al de inmobiliario privado. En su lugar, esto podría ser una ventaja cuando podemos comprar por debajo de valoraciones reales de mercado.

Podemos ver en la gráfica de arriba como el movimiento de las SOCIMIs en color azul oscila más, pero al final coincide con la tendencia total de los otros índices relacionados con valoraciones de viviendas.

Este último efecto descrito se debe a que las inversiones privadas presentan un efecto retrasado con respecto a los REITs. Las inversiones inmobiliarias que poseemos no son sometidas de manera diaria a la votación que supone la cotización del mercado, por lo que no deben asustarnos la volatilidad de los REITs que en cualquier caso nos permite salir y entrar en el mercado con una liquidez de la que no dispone las inversiones privadas.

En el caso nacional, no tenemos los REITs sino las SOCIMIs, que son sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario.

Con un capital mínimo de 5 MM de €. Sus acciones deberán ser admitidas a cotización en un mercado regulado español o de la UE.

Su actividad principal es la inversión directa o indirecta en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, ya sean viviendas, locales comerciales, residencias, hoteles, garajes, oficinas, etc. No tienen requisitos de diversificación.

Su objeto social es la adquisición y promoción de esos bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, con la posibilidad de otras actividades cuyas rentas no superen el 20% de las rentas totales.

En cuanto a sus inversiones, el 80% del valor de su activo deberá estar invertido en:

Ø  Inmuebles urbanos destinados a arrendamiento.

Ø  Terrenos para la promoción de inmuebles urbanos destinados posteriormente a el arrendamiento, con la condición que la promoción se inicie dentro de los 3 años siguientes a la adquisición.

Ø  Participaciones en capital de sociedades con características análogas: SOCIMIs, REITs no residentes, SOCIMIs no cotizadas, Instituciones de Inversión Inmobiliaria, debiendo en este caso distribuir el 100% de sus dividendos o beneficios.

Las rentas procedentes de alquileres o dividendos de participadas deben suponer más de 80% y los inmuebles deben permanecer en cartera arrendados 3 años.

Una de las características propias de las SOCIMIs es la obligación de reparto o distribución en forma de dividendo de al menos el 80% de los beneficios de alquileres y actividades accesorias.

Distribuirán el 50% del beneficio obtenido por desinversiones en inmuebles o participaciones con la obligación de volver a reinvertir el 50% restante en 3 años.

Distribuirán el 100% del beneficio procedente de los dividendos o participaciones en beneficios de sociedades calificada como aptas en este régimen.

La fiscalidad de los SOCIMIs cuenta con un régimen especial que les permite tributar al 0% en impuesto de sociedades.

Las plusvalías de inmuebles tampoco tributan siempre que hayan permanecido al menos 3 años en la cartera de la SOCIMI.

Es el socio que participa de la SOCIMI a través de acciones el que tributará en el cobro de dividendos con las retenciones pertinentes.

Las ventajas de las SOCIMIs como vehículo de inversión alternativa son las siguientes:

Ø  Liquidez.

Ø  Menor volumen de inversión necesaria.

Ø  Diversificación.

Ø  Reducción de costes de transacción.

Ø  Transparencia, con supervisión del regulador.

Ø  Precios en tiempo real, posibilidad de compras con descuento.

Ø  Flexibilidad.

Ø  Profesionalización que permite comprar a precios atractivos.

Por otro lado, los inconvenientes son:

Ø  Influencia de la evolución de los mercados de valores: volatilidad.

Ø  Suelen cotizar con descuento con respecto a su valor liquidativo NAV.

Ø  Es una inversión indirecta en inmobiliario.

En definitiva, el valor liquidativo de la SOCIMI calculado mediante valoraciones periódicas, tiene en paralelo un valor cotizado en el mercado que oscila en función de las expectativas futuras.

En este último cuadro comparamos características de las inversiones de SOCIMIs, con arrendamientos de viviendas y fondos de inversión inmobiliarios.

Inversiones Inmobiliarias en Carteras de Inversión.

Una de las características principales e interesantes de los REITs es que tienen muy bajas correlaciones con las bolsas. Pero esta descorrelación es propia y general de la inversión inmobiliaria respecto a las bolsas. Es por ello que aporta una diversificación muy valiosa en las carteras que mantienen activos tradicionales y otros alternativos.

Además, los REITs han superado en rendimiento a la mayoría de clases de activos con costes más bajos que otras alternativas y normalmente menos draw doINVERSIONES INMOBILIARIAS. REAL ESTATE

1.      Concepto y características.

2.      REITs y SICIMIs.

3.      Inversión inmobiliaria en una cartera de inversión.

Las inversiones inmobiliarias mantienen una participación relativa relevante dentro del total de inversiones alternativas, por delante incluso de los propios Hedge Funds.

El término real estate proviene del inglés y se traduce comúnmente como bienes raíces o bienes inmuebles. Se refiere a todo lo relacionado con propiedades que no pueden moverse físicamente, como terrenos, edificios, casas, locales comerciales, etc.

Pero va más allá de la simple propiedad: también abarca el sector inmobiliario en general, incluyendo actividades como la compra, venta, alquiler, gestión y desarrollo de propiedades. Dentro del real estate se suelen distinguir varias categorías:

• Residencial: viviendas, apartamentos, terrenos sin construir.

• Comercial: oficinas, tiendas, hoteles, centros comerciales.

• Industrial: fábricas, almacenes, parques logísticos.

• Tierra: terrenos sin desarrollar o con potencial de urbanización.

El real estate permite generar ingresos a través del alquiler o la revalorización de los activos.

La inversión en inmuebles genera una corriente estable de rentas provenientes de alquileres que, dependiendo de la tasa de ocupación y el nivel de rentas de inmueble, no deja de ser relativamente alta.

Mientras, cuenta como hándicap general la falta de liquidez de la inversión, ya que, aunque tenga el potencial de generar cash flows provenientes de las rentas, sin embargo, no tiene posible venta inmediata en caso de necesidad, si siquiera con mermas valorativas. Solo la excepción de vehículos cotizados permite salvar esta dificultad.

La creación de valor en este tipo de inversiones puede venir del mantenimiento, mejora y realquilares de las propiedades.

La rentabilidad de este tipo de inversiones, en el caso de ser directas, puede estar desde el 6-8% en el caso de alquileres, hasta doble dígito incluso + 15% en el caso de operaciones con oportunidades en enajenaciones.

Las oportunidades de participar en el mercado inmobiliario son varias:

Ø  Tanto en capital como en deuda.

Ø  Doméstico o internacional.

Ø  Residencial o comercial.

Ø  Privado o cotizado.

Ø  Índices.

Y las opciones de participación en rentabilidades puede venir desde posiciones core o patrimonialistas, que participan de las rentas y de las revalorizaciones, hasta aquellas estrategias de valor añadido y oportunistas que buscan compras con descuento para vender a precios más elevados.

Ya son populares también los vehículos cotizados a través de REIT’s, que de forma sencilla permiten participar de manera indirecta en un pool de inmuebles con la ventaja de la liquidez, en el que se incluye la participación en algunos casos de la deuda asociada o concedida para este tipo de inversiones a través de los mortgage-REITs.

Este tipo de inversiones a través de capital o acciones de compra directa mantienen condiciones fiscales ventajosas que benefician directamente a estas sociedades y de las que participan los inversores a través de la obligación que tienen de reparto de dividendos de al menos el 90%.

Otra opción es a través de ETFs que se valoran y revalorizan con la agrupación de activos subyacentes cotizados.

También existe la posibilidad de participar a través de opciones y futuros sobre índices.

Estilos de inversión.

Según hemos visto, podemos ver tres tipos básicos de inversión:

·        Core que busca participar de la rentabilidad de estas inversiones a través de el retorno de las rentas de alquileres. La volatilidad suele ser baja.

·        Valued-Added o valor añadido que encuentra el retorno por la apreciación del activo que mejoran aportándole valor con reformas, cambios de inquilinos o usos, etc. La volatilidad es moderada.

·        Oportunista que obtiene el retorno de la apreciación de los activos invirtiendo con margen de seguridad o precios de compra bajos o en fases primeras del proceso inmobiliario, como pueden ser la promoción. Presentan elevado ratio de rentabilidad-riesgo.

Factores de diferenciación.

Podemos clasificar y diferenciar las inversiones inmobiliarias en función de varios factores como pueden ser:

Ø  Tipo de uso de la propiedad, ya sea por ejemplo oficina o retail.

Ø  Fase del ciclo de vida, ya sean nuevas o en desarrollo.

Ø  Grados de ocupación.

Ø  Tipos de rotación o frecuencia de estos activos.

Ø  Grados de apalancamiento.

Métricas de valoración.

En el caso de tener que hacer valoraciones de las inversiones en inmuebles es habitual la formulación del Cap Rate. Es la abreviatura de Capitalization Rate o tasa de capitalización y la entendemos como una métrica clave en el mundo inmobiliario para evaluar la rentabilidad de una propiedad en alquiler.

El Cap Rate indica qué porcentaje del valor de una propiedad se recupera anualmente a través de los ingresos netos por alquiler. Es decir, te dice cuánto gana un inversor cada año, en proporción al precio de compra del inmueble. Su fórmula:

                              Cap Rate = NOI/Valor de la propiedad.

Donde:

• NOI (Net Operating Income): ingresos anuales por alquiler menos gastos operativos (mantenimiento, seguros, impuestos, etc.).

• Valor de la propiedad: precio de compra o valor de mercado.

El NOI se calcula como Rentas anuales – Gastos operativos y mantenimiento. Y el resultado de este Cap Rate nos permite tener una valoración o estimación del retorno esperado. Además, nos permite:

• Comparar oportunidades de inversión.

• Evaluar el riesgo: en general, mayor Cap Rate implica mayor rentabilidad, pero también mayor riesgo.

• Estimar el tiempo de recuperación de la inversión.

Otra de las métricas habituales utilizadas con la tasa interna de rentabilidad o TIR, múltiplos de Cash-in frente a cash-out, descuento de flujos, etc…

REITs y SOCIMIs.

La inversión en inmobiliario a través de los Real Estate Investment Trust es una forma sencilla, práctica y accesible que ha ido creciendo en relevancia a nivel global en los últimos años. Son vehículos de inversión cotizados, que permiten captar las rentas de los inmuebles en los que están invertidos estos REITs.

Esta globalización de las inversiones inmobiliarias a través de REITs ha permitido que el número de empresas dedicadas a este tipo de inversiones y negocios haya crecido en los últimos años, con niveles relevantes de participación de inversores y capitalización.

Es EE.UU. con casi el 50% quien mantiene un peso más relevante en este tipo de inversiones donde Asia ha despuntado en los últimos años con pesos relativos de hasta 33%. El de Europa y resto sería de un 16%.

Entre las características relevantes de este vehículo de inversión alternativa destacaríamos:

Ø  Transparencia.

Ø  Apalancamiento.

Ø  Liquidez.

Siempre teniendo en cuenta que debe ser tenido en cuenta como negocio con orientación a largo plazo en el que la rentabilidad se manifestará anualmente a través de la distribución de dividendos.

Un REIT es una sociedad que posee, gestiona o financia bienes inmuebles generadores de ingresos, como centros comerciales, oficinas, hospitales, hoteles o viviendas. Estas sociedades cotizan en bolsa.

Los ingresos provienen del alquiler de los inmuebles o de intereses hipotecarios, de los dividendos que están obligados a repartir un alto porcentaje (normalmente el 90 %) de sus beneficios entre los accionistas. Además de la ventaja de poder invertir con poco capital y diversificar tu exposición al sector inmobiliario. Tipos de REITs

1. Equity REITs: poseen y gestionan propiedades físicas.

2. Mortgage REITs: invierten en hipotecas y préstamos inmobiliarios.

3. REITs híbridos: combinan ambos modelos.

Podemos referir que los REITs aparentemente volátiles en comparación con las inversiones directas y privadas, no lo son en realidad una desventaja, pues en el largo plazo podemos contrastar que el movimiento tendencial es similar al de inmobiliario privado. En su lugar, esto podría ser una ventaja cuando podemos comprar por debajo de valoraciones reales de mercado.

Podemos ver en la gráfica de arriba como el movimiento de las SOCIMIs en color azul oscila más, pero al final coincide con la tendencia total de los otros índices relacionados con valoraciones de viviendas.

Este último efecto descrito se debe a que las inversiones privadas presentan un efecto retrasado con respecto a los REITs. Las inversiones inmobiliarias que poseemos no son sometidas de manera diaria a la votación que supone la cotización del mercado, por lo que no deben asustarnos la volatilidad de los REITs que en cualquier caso nos permite salir y entrar en el mercado con una liquidez de la que no dispone las inversiones privadas.

En el caso nacional, no tenemos los REITs sino las SOCIMIs, que son sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario.

Con un capital mínimo de 5 MM de €. Sus acciones deberán ser admitidas a cotización en un mercado regulado español o de la UE.

Su actividad principal es la inversión directa o indirecta en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, ya sean vivienda, locales comerciales, residencias, hoteles, garajes, oficinas, etc. No tienen requisitos de diversificación.

Su objeto social es la adquisición y promoción de esos bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, con la posibilidad de otras actividades cuyas rentas no superen el 20% de las rentas totales.

En cuanto a sus inversiones, el 80% del valor de su activo deberá estar invertido en:

Ø  Inmuebles urbanos destinados a arrendamiento.

Ø  Terrenos para la promoción de inmuebles urbanos destinados posteriormente a el arrendamiento, con la condición que la promoción se inicie dentro de los 3 años siguientes a la adquisición.

Ø  Participaciones en capital de sociedades con características análogas: SOCIMIs, REITs no residentes, SOCIMIs no cotizadas, Instituciones de Inversión Inmobiliaria, debiendo en este caso distribuir el 100% de sus dividendos o beneficios.

Las rentas procedentes de alquileres o dividendos más de 80% y los inmuebles deben permanecer en cartera arrendados 3 años.

Una de las características propias de las SOCIMIs es la obligación de reparto o distribución en forma de dividendo de al menos el 80% de los beneficios de alquileres y actividades accesorias.

Distribuirán el 50% del beneficio obtenido por desinversiones en inmuebles o participaciones con la obligación de volver a reinvertir el 50% restante en 3 años.

Distribuirán el 100% del beneficio procedente de los dividendos o participaciones en beneficios de sociedades calificada como aptas en este régimen.

La fiscalidad de los SOCIMIs cuenta con un régimen especial que les permite tributar al 0% en impuesto de sociedades.

Las plusvalías de inmuebles tampoco tributan siempre que hayan permanecido al menos 3 años en la cartera de la SOCIMI.

Es el socio que participa de la SOCIMI a través de acciones el que tributará en el cobro de dividendos con las retenciones pertinentes.

Las ventajas de las SOCIMIs como vehículo de inversión alternativa son las siguientes:

Ø  Liquidez.

Ø  Menor volumen de inversión necesaria.

Ø  Diversificación.

Ø  Reducción de costes de transacción.

Ø  Transparencia, con supervisión del regulador.

Ø  Precios en tiempo real, posibilidad de compras con descuento.

Ø  Flexibilidad.

Ø  Profesionalización que permite comprar a precios atractivos.

Por otro lado, los inconvenientes son:

Ø  Influencia de la evolución de los mercados de valores: volatilidad.

Ø  Suelen cotizar con descuento con respecto a su valor liquidativo NAV.

Ø  Es una inversión indirecta en inmobiliario.

En definitiva, el valor liquidativo de la SOCIMI calculado mediante valoraciones periódicas, tiene en paralelo un valor cotizado en el mercado que oscila en función de las expectativas futuras.

En este último cuadro comparamos características de las inversiones de SOCIMIs, con arrendamientos de viviendas y fondos de inversión inmobiliarios.

Inversiones Inmobiliarias en Carteras de Inversión.

Una de las características principales e interesantes de los REITs es que tienen muy bajas correlaciones con las bolsas. Pero esta descorrelación es propia y general de la inversión inmobiliaria respecto a las bolsas. Es por ello que aporta una diversificación muy valiosa en las carteras que mantienen activos tradicionales y otros alternativos.

Además, los REITs han superado en rendimiento a la mayoría de clases de activos con costes más bajos que otras alternativas y normalmente menos draw downs o caídas.

Incorporar REITs a una cartera de acciones y bonos mejora la rentabilidad de la cartera ajustada a riesgos de manera que en los últimos 20 años mantenido ratios sharpe de entre 0.58 y 0.63 para niveles de entre 10 y 33% de REITs en una cartera de referencia 60/40 de acciones y bonos con ratio 0.55.

En definitiva, el ratio sharpe de los REITs es favorable con respecto al resto de inversiones posibles.

Para concluir, considerando una cartera inmobiliaria, debemos tener en cuenta que el ciclo del negocio de un activo inmobiliario tiene duraciones largas que pueden ser desde hasta 4 años hasta promover y 18 años en el caso de un ciclo completo.

Y, sin embargo, varios estudios han demostrado que los REITs tienen mejor comportamiento en el largo plazo sin contar con la dificultad propia de los activos inmobiliarios tradicionales de la iliquidez.

Es por tanto que cada vez tiene más sentido para inversores particulares comprar REITs que no invertir en inmobiliario privado. Algo esto último más razonable para las instituciones.